老黄埔凭什么贵过科学城？我反正不服
买房选黄埔，但怎么选，还是很多人纠结。
比如老黄埔和科学城，两个黄埔扛把子掐架，谁也不服谁。像极了广州和深圳这对冤家，为了当头牌，经常被人拿来比较。
老黄埔好比广州，底蕴深厚，老早就创出了自己的一片天，有着一定的中心地位；而科学城就像深圳，从小渔村发展起来的暴发户，别的没有，就是钱多。
但奈何既生瑜何生亮，关键是不排出个123来，军心容易乱，下边队伍也不好带。
今天，我们就聊聊科学城和老黄埔怎么选，新区与老城之间的较量谁更值得垂青。
老黄埔VS科学城，谁更好？
老黄埔，一位根深蒂固的土著，仗着天河这条大腿，得到了不少人的青睐，而科学城则像是技能天赋加满的后起之秀，迟早要把“前浪”拍在沙滩上。
老黄埔和科学城都是大热的板块，这些年也造就了不少网红盘，比如老黄埔的“三剑客”，科学城的万科东荟城、科城山庄等，科城山庄就在周一再度开盘，10人抢一套房，一分钟抢光。这成绩，已经有了鼻孔朝天吹牛的底气了。
这两个板块的不分伯仲，这也让更多人纠结，分不清孰优孰劣。不过，依八弟看，还是有很明显的差别的，主要还是看各自的“口味”。
首先，在交通出行上，是老黄埔略胜一筹的，凭借着靠近天河、海珠琶洲，形成了黄金三角。科学城就是因为离主城较远，吃了亏。
自驾的话，老黄埔有黄埔大道和广园快速可以直通天河珠江新城，地铁则有现成的5号线、13号线可以贯通至珠江新城，通勤时间30-40分一点问题都没有。
而科学城去珠江新城则比较绕路，自驾必走高速，地铁要6号线换乘5号线或3号线，无论自驾还是地铁出行，50-60分钟才能“进趟城”。
但，这对科学城其实是不care的，科学城的出现，不是为了迎合天河的上班一族，科学城的定位是要自己做大做强。
在规划上，科学城定位是发展高新科技产业为主，是广州总部经济最聚集的区域之一。据不完全统计，科学城现有的各类科技企业超4000家，其中有130家世界500强企业，诸如南方电网、香雪制药、雪松控股等大佬都落户在科学城，不仅实打实的为科学城贡献GDP，还自带产业人口进驻。
可以说，如今的科学城，该有的产业基本已经兑现，总部林立，顺利度过了起步期，进入了正轨，有城又有人。
同时，一个区的大动脉——区府，也是位于科学城之中，其核心地位和重要性，都不用多说，老黄埔这位“老人”自然是会失宠的。
而老黄埔则定位人工智能与数字经济片区、黄埔港中央商务核心区，与珠江新城、金融城、鱼珠是捆绑关系，这也意味着，老黄埔的发展，对珠江新城、金融城等沿江一带有着很大的依赖性，比喻为天河的“小弟”也不为过。
更关键的是，老黄埔的产业主要是集中在黄埔港沿江一带，北片、东片基本不沾边，更多的是靠房地产撑起来。
论产业的体量，老黄埔自然是没法跟科学城比的。
再一个就是明显的城市界面差距。
老黄埔主要是工业区较多，旧厂房遍布，颜值略差。城市界面较好的区域主要集中在黄埔港一带，没有掺杂过多的城中村。
黄埔港沿江一带
但东片就不一样了，自旧改放缓之后，没有了快批快拆的大刀阔斧，导致老黄埔东片区域还存在着大量的城中村待拆待建。
旧改无法提速，就意味着老黄埔的城市界面更新会滞缓，生活环境的改善也会体验不佳。
另外，老黄埔还有一个令人嫌弃的bug，不仅货柜车多，还有极其影响身心健康的中石化大烟囱，浓烟滚滚，很多人选择放弃老黄埔，多是这些原因。
再看科学城，城市界面已经基本成型，更加的现代化，城市面貌的更新速度，是老黄埔还跟不上的。
这么看，谁更胜一筹，看出来了吗？
还是那句话来，这俩板块的发展潜力，科学城就像是深圳的发展史，老黄埔则像是广州的发展史。
价格谁接地气？
外在硬件再怎么掰手腕，也都是仁者见仁，智者见智。但价格方面的差异，那就是显而易见的了。
从整个价格体系看，科学城的房价，明显比老黄埔要更亲民，从3-6万/㎡的价格区间，丰俭由人，不同预算的买家都有符合自己需求的楼盘。
比如5W+的楼盘，科学城有大壮名城和科城山庄，而4字头的，有黄陂四大金刚（保翔、广府壹号、振业天成和花语天宸）以及保利罗兰；3字头的也不少，合生中央城、星樾TOD和时代天韵。
至于老黄埔，房价则更为高傲，其中富颐和城光，以及此前的中鼎，都曾一口气冲上5-6万/㎡，甚至连中洲紫轩这种孤盘，都能叫价5.2万/㎡，可见老黄埔炒房情绪。
但需要说明的是，老黄埔单价5万/㎡以下的楼盘虽然有，但不多，而且4.0-4.5万/㎡这个价位，是出现断档的。而4-4.5万/㎡，是黄埔房价的众位数和平均数，显然，老黄埔对刚需的吸引能力，显然没有科学城强劲。
造成老黄埔与科学城房价分化的原因，主要还是老黄埔的投资情绪更为浓烈。
这一点从过去两年的网签价也能看出。
而在给楼市炒房情绪降温方面，科学城也明显做得更到位。
比如，去年广州实施限价之后，老黄埔的中鼎和城光还能拿5W+的备案价，可现在价格处于同一水平的科城山庄，备案价在当时却被压到3.9万/平。
不仅如此，像时代天韵、品秀星樾、融创翔龙广府壹号，当时的备案价，更是被直接摁在地面上，导致时代天韵不得不3.65万/㎡毛坯开卖，品秀星樾、合生中央城价格跌回到1年前。
由此可见，科学城在对楼市去泡沫方面，更为严苛，所以现在房价也更理智，更接地气。
人多了，问题也来了
不仅价格有优势，未来的人口分布方面，科学城也更有优势。
七普数据显示，全区常住人口数量为126.4万人，其中老黄埔9个街道总共58.3万人，而科学城5个街道总共55.1万人。
从人口数量上，老黄埔人口比科学城多出3.2万人，按理来说，将更有发展潜力。但如果从人口密度看，老黄埔的城市空间，将面临更大的压力。
众所周知，老黄埔相比起科学城，面积更为紧凑，但人口数量却更多，这意味着老黄埔的人口密度更大，更缺乏舒适性。
据了解，老黄埔核心区的人口密度已经达到9412人/平方公里，而科学城的密度为8000人/平方公里。
老黄埔片区
科学城片区
值得注意的是，未来老黄埔和科学城的人口数量差距还将进一步拉大。根据人口十四五规划，预计到2025年时，黄埔将新增27.9万人，其中老黄埔增加最多，12.3万人，而老黄埔则增加8.53万人。
也就是说，未来的老黄埔，在城市界面落后于科学城的情况下，人口密度与生活的舒适性会与科学城拉开较大差距。
还有一点需要强调的是，虽然在科学城目前人口不及老黄埔，但在人口质量上，总体上更为优质。
从每10万人中拥有大学学历的占比来看，科学城除了永和街道较差劲之外，剩余的4个街道，在平均值上，总体多于老黄埔。其中，科学城的长岭街道，竟然是全区的卧虎藏龙之地，拥有大学学历的占比数量属于全区最高。
而随着黄埔产业升级，科创产业最密集的科学城，在人才占比方面的优势还会更加明显。
毕竟，科学城是很讲科学的。
